两年的市场疲软让我们总忍不住diss上海房价。
但当大家感受到市场带来的痛觉和无奈的同时——
我们也必须客观承认：横向对比其他城市，上海楼市的韧性和需求潜力，无疑是有目共睹的。
它既有占比超7成的刚需作为成交底色，也能轻松把上限拉至几千万上亿的顶豪天花板。
这一切都还建立在市场没有全面开放限购的前提下。
但支撑上海房价，还有一个非常重要的底层因素常被人所忽视：
在全市800多万套房子中，绝大部分是有真实的居住需求。
换成一句朴素的话：房子盖了，它有人去住。
光这一点在过去十多年地产高速发展的过中，很多城市都“超盖”了。
叠加近年来全国走低的生育率，人口涌向大都市圈的变化，想简简单单做到房子造了有人住，变得越来越难。
这也带出了我们今天探讨的一个核心话题：居住率。
注：文中对“居住率”的定义：涵盖“业主自住+租客租住”两类，当中存在房屋空关，挂牌在售（租）过程中，有人居住等情况，在统计过程中已进行估算，具体数据计算方式详见文末。
01
全市住宅居住率起底
拥有2480万常住人口的上海，目前远高于安全线。
根据一房一万对全市834万套存量住宅（这里筛选了竣工年代早于或等于2025的房屋数量）的排摸和估算，
扣除挂牌在售和在租状态的房源，全市住宅的平均“居住率”约为96.6%。
简单说，目前仅有约28.4万套房源处于挂牌在售和挂牌在租状态，大约805万套房子里，住着人。
当然，如果把数据下钻到环线上，会呈现一些微妙的分化。
先简而言之一句话，在上海离城市中心越远，房屋的居住率越高，反之则越低。
我们细化来看，全市的居住率情况呈现出一种两极化的现象：
内环内的居住率低于全市均值，约96.3%，但到了外郊环这个数据达到了98.1%。
光这么说一个占比数据，大家或许无感。
我们再结合各环线的房屋存量（也就是每个环线上，一二手住宅的总量），就能理解这个数据背后的差异之大了。
先看各环线的房屋总存量排序：外郊环＞内中环＞中外环＞内环内＞郊环以外。
尤其是外郊环间，囤聚了全市超1/3的存量住宅，相应的，这里无论在售还是在租的房源总量也较高，情有可原。
但内环内的情况就显得颇为不同。
在这里，房屋存量在全市各环线上处于较低值，仅124万套，但这里在挂牌的出租+出售的房源总量并不低。
两者的占比超过最存量的5%，位居各环线之首。
而且从结构比例去看，会惊奇的发现内环是全市唯一的出租房源比例高于在售的区域。
这个数据挺耐人寻味的。
我直觉想到的一点是，内环内汇聚了更优越的资源，让这里的房东更愿意选择出租。
但往深一层去想，似乎也意味着内环房东对房屋的持有信念更强，对价值的认可度更高。
即使自己不住，宁愿放租也不愿低价卖出。
这或许也是为什么内环二手房价格抗跌的重要原因。
所以造成内环居住率偏低的主要原因，在于出租率偏高。
但出了内环，打算出售的远比出租的房源多了不少，越往外走，情况越明显。
不过综合来看，无论挂牌出租还是出售的数量，只是占到存量的极少数。
这也在某种程度上，佐证了上海住房需求真实且旺盛的事实。
02
把居住率切换到房龄视角
如果说环线上的数据视角，让我们看到了一个粗略的总览。
不妨叠加一些其他因素，换个角度看看上海居住率的动态表现。
我首先想到的一个条件就是：房龄。
我以中环线为界，切割出两份环线+房龄的数据，并与全市均值做了对比。
先看中环内的趋势。
注：由于全市整体的居住率较高，因为占比数据波动较小，为了让大家有更直观的趋势感受，纵向坐标最低值由0上调至0.5，下同。
中环线内神奇的一点在于大部分房龄阶段，其房源的居住率的曲线低于全市均线。
内环内尤其明显。
有意思的是，越年轻的房子，在租售市场上表现得更为活跃。
其中在房龄5年和10年分别出现了两个数据低点，意味着当房子满5年和10年时，会有更多的房东倾向于出租or出售。
这个情况不难理解，比如满五唯一的房屋在可以享受个税减免，加上新房限售等原因，促使了部分打算短线持有的客户会选择在这个点进行抛售。
此前根据一房一万的测算，全市对房屋的平均持有时长大约在10年左右。
结合这两点去看，会发现中环线内的房源租售模式更接近常规的市场化行为。
直到房龄接近20年左右，走势上才变得趋于平稳，并逐渐和全市均线靠拢。
一旦出了中环线，数据画风就不同了。
如你所见，全市均值线几乎被3个环线融合在一起。
唯一能在走势上看出区别的，只有郊环线外。
在这里无论房子的新与旧，房源的居住率都高于全市均线。
换言之，即使到了满五唯一，即使过了10年的平均持有时长，更多人或许还是会选择住着。
或许越往郊区走，房屋作为人们唯一自住房的概率往往越大，长期居住的属性随之增高。
加上原本郊环外房屋存量是五个环线中最少的，导致了这里的居住率整体偏高。
03
把居住率切换到面积段视角
除了房龄的影响，我想到的第二个条件：面积段。
首先可以看到，200㎡+的大平层，无论在哪个环线，其居住率整体偏低。
内环内尤为明显，仅95.6%，全场最低。
我对应看了一下具体数量，挂牌在租房源913套，挂牌在售房源1170套，在租/在售约为0.78，各环线最高。
耐人寻味的是，相比于前文内环内挂牌在租/在售为1.08均值，豪宅业主更倾向于挂牌出售，以求快速回笼租金。
这也在一定程度上反映了今年内环二手豪宅受到的高承压性，以及业主对后市的一些看法。
而同样也是居住率偏低的内环小户型——70㎡≤的房源来说，背后的数据成因倒是反了一反：
挂牌出租/在售：19802/13317=1.48:1。
两相一对比，结论就显得颇有意思了。
同样在内环内，同样的居住率偏低，背后的数据成因却告诉我们：
更多的豪宅业主选择挂牌出售，更多的小户型业主则选择持房出租。
其余环线在各个面积段上的整体差异并没有太大。
最后，怀着一点好奇心，我把全市居住率最低的TOP20盘点了出来。
果然，市中心不少原以为居住氛围热闹的板块上榜了。
其中有11个板块的业主，选择出租的占比高于出售。
比如前滩、南京西路、淮海中路、陆家嘴、衡复风貌区分列“出租意愿更高前五名”。
不难看出对于这些市区王牌地段的资产，业主继续持有的决心更强。
而在另外9个挂牌出售比例更高的板块中，
赵巷、新桥、泗泾、新江湾城、花木则位列前茅。
作为一座拥有2480万常住人口的超级大城，800多万套存量住宅真的多吗？
似乎不然。
但在这份数据的背后，我感受到了另一重千丝万缕的关联。
比如，在上海市区外围，房屋存量和它背后的高住房率超乎我的想象。
从2000年的五普人口数据到2020年的七普，20年间，上海中心城区的人口占比从原来的42.24%，下降到了30.3%。
如今5年过去了，传统老城区的人口数据下降到30%以下也未尝不可能。
这也是近年来我们总感觉，市中心的夜晚没那么热闹了。
与之相反，郊区的快速崛起和人口剧增，这一点和上面的住房率数据也很好的呼应了。
但同时代表着，郊区对轨交、医疗、学校、商业配套等资源的需求还远远不够。
建造几个楼盘不难，动迁几个小区，把人安置到郊区也不难。
但加速修补郊区人口激增与资源不平衡间的时代缝隙，却很难，也很漫长。
恍惚间，我脑海里响起了那句老话——
上海，永未建成。
我们在统计居住率时，采用以下计算方式：
居住率 = 1 −（挂牌出售套数 × 0.75 + 挂牌出租套数 × 0.75）÷ 总房屋数
为什么要这样算？
现实中，挂牌出售或出租的房子，并不都处于空置状态。根据我们以往的大数据分析经验，结合一线地产人员的反馈，大约有25% 的挂牌房源仍有人居住，比如边挂牌边自住、边出租边住等情况。因此，我们设定 75% 的挂牌房源为空置，用来更准确地估算整体居住情况。
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